ریسک و فرصت بازار دوم ملک - جعبه مهر

آنالیز های دنیای اقتصاد از تازه ترین شرایط بازار پیش فروش که در حکم بازار دوم معاملات مسکن محسوب می گردد نشان می دهد هم اکنون وجود دو فرصت مهم در این بازار، یک ریسک فعلی این معاملات در شرایط کنونی را پوشش داده و آن را در مجموع برای متقاضیان دارای توجیه می نماید. در عین حال، نتایج تحقیقات میدانی انجام شده از بازار معاملات منطقه ها مختلف شهر تهران حاکی است استراتژی سازنده های حرفه ای در بازار پیش فروش مسکن تحت تاثیر تغییر شرایط در بازار معاملات مسکن تغییر نموده است و سازنده های فعال در بازار دوم معاملات مسکن استراتژی تازهی را جایگزین شیوه قبلی فعالیت خود در این بازار مطابق با شرایط حال حاضر نموده اند. بازار پیش فروش که در سال های اخیر به دلیل بعضی محدودیت های قانونی و بعلاوه شرایط خاص بازار معاملات مسکن به حالت نیمه تعطیل عایدیه بود تا پیش از بروز این رویدادها یکی از اصلی ترین راستاهای تامین مالی ساخت مسکن محسوب می شد. تا جایی که بسیاری از سازنده ها تنها به این امید که با پیش فروش واحدها در همان مراحل ابتدایی کار منابع مالی مورد احتیاج برای ساخت و ساز را تامین نمایند وارد عمل شده و اقدام به ساخت مسکن می کردند.

با تصویب قانون پیش فروش مسکن در اوایل دهه 90 و به دلیل وجود نواقص و ابهاماتی که در متن این قانون وجود داشت و بعلاوه به دلیل فرآیندهای قانونی پیچیده و بوروکراتیک، بازار پیش فروش عملا به حالت نیمه تعطیل عایدی. با ورود بازار معاملات مسکن به فاز جهش قیمت از اوایل سال 97، بروز تورم در هزینه های ساخت و ساز و غیرقابل پیش بینی شدن راستا قیمتی بازار به لحاظ تفاضل شدید هزینه های ساخت و قیمت تمام شده در زمان تکمیل واحدها نسبت به ابتدای کار، سمت عرضه مسکن تمایل خود را برای پیش فروش از دست داد.

در واقع شرایط بازار مسکن و جهش پی درپی قیمت مسکن و هزینه های ساخت و ساز، قفل بازار دوم معاملات مسکن را که پیش از این و در نتیجه تصویب قانون پیش فروش ایجاد شده بود، محکم تر کرد. تحقیقات میدانی نشان می دهد در شرایطی که بازار معاملات مسکن هم اکنون در فاز پساجهش قرار گرفته و در یک سناریو، احتمال کاهش قیمت مسکن در ماه های پیش رو مطرح است، تعداد فایل های پیش فروش مسکن در بازار معاملات املاک مسکونی به حداقل رسیده است. هم اکنون در منطقه ها نیمه جنوبی مرکز تعداد فایل های پیش فروش مسکن تقریبا نزدیک به صفر است. یعنی در این منطقه ها تعداد فایل های پیش فروش نسبت به گذشته به شدت کاهش پیدا نموده است. دلیل این موضوع علاوه بر آنچه گفته شده به چند عامل مهم مربوط می گردد که می توان آن را در دو دسته یعنی دلایل سمت تقاضا و دلایل سمت عرضه مسکن طبقه بندی کرد.

در سمت تقاضا، نبود پیش خریدار به دلیل ضعف بنیه مالی به اسم یکی از مهم ترین علل کاهش معاملات در بازار دوم معاملات مسکن رصد می گردد. تحقیقات میدانی از تازه ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد افرادی که در بازار مسکن حضور دارند ترجیح می دهند هر چه سریع تر واحدی را خریداری نموده و در آن ساکن شوند تا مجبور به پرداخت اجاره بها نباشند؛ در واقع فرار از اجاره نشینی انگیزه اصلی محدود خانه اولی های حاضر در بازار است. این در حالی است که بخش دیگر متقاضیان حاضر در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی، افرادی هستند که قصد دارند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن نمایند. بنابراین در پی واحد مسکونی آماده هستند تا همزمان با فروش واحد خود بتوانند در واحد تازه ساکن شوند. از سوی دیگر خریدهای سرمایه ای که بخشی از بازار تقاضا برای پیش خرید را به خود اختصاص می داد هم با از بین رفتن توجیه سرمایه گذاری در بازار مسکن برای دستیابی به سود در کوتاه مدت و میان مدت، به حداقل رسیده و بازار پیش خرید و پیش فروش را تحت تاثیر قرار داده است. در سمت عرضه هم تورم پی در پی در هزینه ساخت و سخت شدن تخمین هزینه تمام شده از یک سو و بعلاوه منظره نامشخص تورم مسکن، بازار پیش فروش را راکد نموده و عملا به حالت تعطیل درآورده است. از سوی دیگر قانون مشکل دار و ناقص پیش فروش که از گذشته این بازار را قفل نموده بود هم اکنون هم تمایل سمت عرضه برای ورود به این بازار را بسیار کاهش داده است. فعالان بازار معاملات مسکن به دنیای اقتصاد اعلام کردند: در گذشته بعضی از سازندگان تنها به وسیله پیش فروش و تامین مالی از این روش وارد بازار ساخت و ساز می شدند اما هم اکنون این گروه هم تمایلی برای ورود به بازار و پیش فروش به دلایلی که گفته شد (همانند تورم هزینه های ساختمانی و نامشخص بودن قیمت تمام شده و قیمت روز واحد در زمان تحویل) ندارند.

این در حالی است که معدود پروژه های پیش فروش موجود هم با قیمتی مشابه واحدهای نوساز به بازار عرضه شده اند که عملا خریدار تمایلی برای انجام این نوع معامله ندارد. در گذشته یکی از دلایل استقبال خریداران از پیش خرید آپارتمان مناسب تر بودن قیمت واحدهای پیش فروشی تا حدود 20 درصد نسبت به واحدهای آماده و نوساز بود.

واسطه های ملکی هم به خاطر مسائل و مسائل پیش فروش و احتمال بیشتر بروز تخلف در این روش معاملات مسکن معمولا تمایلی به واسطه گری این معاملات ندارند. به ویژه بعد از تصویب قانون پرابهام پیش فروش که واسطه های ملکی را از تنظیم قراردادهای پیش فروش منع نموده است. این قانون اوایل این دهه آماده اجرا شد اما تا به امروز به خاطر آنچه مجموعه دولت و مجلس، سازنده ها، واسطه های بازار و کارشناسان، اشکالات قانون پیش فروش اسم می نمایند، عملا اجرایی نشده است. در نتیجه هم تقاضا و هم عرضه برای پیش خرید و پیش فروش آپارتمان به شدت افت نموده است.

تحقیقات میدانی نشان می دهد به جز یک منطقه خاص و تعاونی ساز در غرب تهران که تعداد فایل های پیش فروش در آن همچنان قابل توجه است - منطقه 22- (منطقه استثنای بازار مسکن تهران)، در سایر منطقه ها عملا پیش فروش و پیش خرید انجام نمی گردد. در این منطقه هم بازار در شرایط رکود واقع شده است. البته پیش فروش در بازار مسکن این منطقه در واقع فروش امتیاز واحدهای تعاونی ساز است و با پیش فروش معمولی در سایر منطقه ها تهران تفاوت دارد.

در منطقه یک و 2 هم پیش فروش مسکن به ندرت دیده می گردد اما پروژه های ساختمانی لوکس در منطقه ها مختلف، بعضا برای پیش فروش عرضه می گردد. این موضوع نشان دهنده تغییر استراتژی حرفه ایهای بازار پیش فروش است. آنها پیش از این اقدام به عرضه آپارتمان های معمولی و مصرفی به بازار پیش فروش می کردند اما هم اکنون آپارتمان های لوکس در این بازار جایگزین شده است. تحقیقات میدانی انجام شده از بازار دوم معاملات مسکن بعلاوه نشان می دهد هم اکنون تنها چند مورد بسیار محدود از پروژه های خاص و لاکچری در بخش آگهی های پیش فروش مسکن در استارت آپ های بازاریابی ملکی به چشم می خورد که قیمت هر مترمربع از آنها به مراتب از میانه قیمت مسکن در آن منطقه بالاتر است. البته، تعداد این آگهی ها از تعداد انگشتان دست هم کمتر است.

پیش فروش پاییز با قیمت تابستان

تحقیقات میدانی انجام شده از بازار معاملات پیش فروش مسکن حاکی است هم اکنون معدود فایل هایی که به این بازار عرضه شده است و به اسم مثال در پاییز سال جاری-یک فصل آینده- تحویل پیش خریداران می گردد با قیمت تابستان- هم اکنون- آگهی شده اند.

در حالی که در سال های گذشته واحدهای عرضه شده به بازار پیش فروش مسکن با قیمتی بین 15 تا 20 درصد پایین تر از قیمت واحدهای نوساز و آماده سکونت به متقاضیان معرفی می شدند اما هم اکنون این واحدها با قیمت آپارتمان های نوساز برابری می نمایند.

البته در سال های جهش قیمت مسکن - سه سال گذشته- به دلیل وجود انتظارات تورمی از سمت سازنده ها و استمرار افزایش هزینه های ساخت و بعلاوه ادامه تورم مسکن، این معادله در بسیاری از آگهی های پیش فروش مسکن تغییر نموده و واحدهای پیش فروشی اغلب با قیمتی بالاتر از قیمت واحدهای نوساز به متقاضیان عرضه می شد. هم اکنون اما رسیدن قیمت واحدهای پیش فروشی به واحدهای نوساز و آماده، یک معنای مهم را در خود جای داده است و آن کاهش انتظارات تورمی سازنده ها است. صفر شدن فاصله قیمت واحدهای پیش فروشی با قیمت واحدهای نوساز و آماده سکونت نشان می دهد سازنده ها و معدود فعالان بازار پیش فروش احتمال کاهش یا دست کم ثبات قیمت مسکن در ماه های آینده را دور از فکر نمی دانند.

ریسک و فرصت پیش خرید

آنالیز ها از آخرین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد ورود به بازار پیش فروش مسکن برای خریداران هم اکنون در بردارنده یک ریسک و دو فرصت مهم است که در مجموع ورود به این بازار را برای متقاضیان توجیه پذیر می نماید. البته متقاضیان نباید این موضوع را فراموش نمایند که در صورت ورود به این بازار باید درباره صحت و سلامت معامله خود از بابت کارنامه سازنده، رعایت همه مسائل حقوقی و فنی و...اطمینان لازم را به دست آورند تا در نهایت با ضرر و زیان روبرو نشوند.

ریسک مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که در صورت کاهش قیمت مسکن در ماه های آینده ممکن است پیش خریداران واحد را با قیمتی بالاتر از قیمت واحد نوساز تحویل بگیرند. از سوی دیگر در این نوع معاملات هم اکنون دو فرصت مهم برای پیش خریداران نهفته است.

نخستین فرصت مربوط به شرایط حال حاضر متقاضیان خرید است. در شرایط فعلی متقاضیان مسکن از پس انداز کافی برای خرید مسکن - به ویژه واحد نوساز- برخوردار نیستند و پیش فروش مسکن فرصتی برای آنها محسوب می گردد تا به وسیله پرداخت تدریجی و به مرور زمان صاحب مسکن آن هم مسکن نوساز شوند. از سوی دیگر با توجه به وجود یک گره فکری در سازنده ها که به دلیل تورم هزینه ساخت در برابر کاهش قیمت واحدهای مسکونی نوساز مقاومت می نمایند، دور از فکر نیست که حتی در صورت کاهش قیمت مسکن در گروه های سنی بالاتر، قیمت واحدهای مسکونی نوساز کاهش نیابد. از این رو ریسک پیش خرید به دلیل احتمال کاهش قیمت مسکن در آینده عملا منتفی می گردد. آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون معدود پیش فروش های بازار مسکن به دو روش انجام می گردد. در روش اول واحدها روی خاک و در همان نخستین مراحل ساخت با دریافت 50 درصد از ارزش معامله، با قیمتی حدود 20 درصد پایین تر از قیمت واحدهای نوساز، به بازار عرضه می شوند. این پیش فروش ها در شرایط فعلی بسیار محدود و انگشت تعداد هستند. در روش دوم، سازنده ها بعد از اتمام مرحله سفت کاری اقدام به پیش فروش می نمایند که ارزش این واحدها در این مرحله تقریبا و در اغلب موارد برابر با قیمت واحدهای نوساز مشابه است.

پیش بینی برای بازار دوم مسکن

فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران یکی از دلایل رکود در بازار پیش فروش مسکن مرکز را تورم چند ساله قیمت مسکن می دانند. افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و جهش اخیر قیمت واحدهای مسکونی همراه با تورم شدید هزینه های ساخت مسکن و مصالح ساختمانی پیش فروش را برای سازنده ها به فعالیتی فاقد توجیه مالی تبدیل کرد. بنابراین بیشتر سازنده ها ترجیح دادند به جای پیش فروش، فروش واحدها را به بعد از تکمیل آنها موکول نمایند تا بتوانند واحد را با قیمتی متناسب با تحولات قیمتی روز بازار و بعلاوه هزینه تمام شده به بازار عرضه نمایند.

از سوی دیگر بعضی سازنده ها که توانایی مالی برای تامین هزینه ساخت نداشتند برای جلوگیری از ورشکستگی در این شرایط ترجیح دادند به صورت موقت پروژه های تازه را آغاز ننمایند و عملا از بازار خارج شدند. بروز رکود در بازار ساخت و ساز هم در کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار پیش فروش (بازار دوم معاملات مسکن) موثر بوده است. اما فعالان بازار مسکن می گویند با کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن به شرط کند شدن سرعت رشد قیمت مصالح و پیش بینی پذیر شدن هزینه های ساخت مسکن برای سازنده ها احتمالا بازار پیش فروش بار دیگر با افزایش عرضه و تقاضا روبرو خواهد شد.

شرکت دور زمین: دور زمین | سفر به دور زمین هیچوقت اینقدر آسون نبوده! تور لحظه آخری، تور ارزان، اروپا، تور تایلند، تور مالزی، تور دبی، تور ترکیه